רכישת דירה היא העסקה הגדולה של חיינו. מדובר בנכס אותו אנו רוכשים תוך לקיחת התחייבויות כספיות ונפשיות לאורך שנים ארוכות. למרות שמדובר בעסקה של חיינו, רבים נוטים לוותר על שירותי עורך דין מטעמים כלכליים ומסתמכים על עורך הדין של הקבלן ממנו אנו רוכשים את הדירה. מדובר בטעות נפוצה משום שקיימים סוגיות משפטיות מורכבות וכבדות משקל אשר יכולות להשפיע על המשך חיינו. סוגיות אלו מצריכות התנסות ומיומנות מצד עורך הדין. הסתמכות על עורך הדין של הקבלן בעייתית משום שבין הרוכש לקבלן יש פערי כוחות ניכרים אשר מטילים על הרוכש תשלומים כבדים שלרוב, עורך דין הבקיא בתחום יכול לצמצם אותם באופן ניכר.
מספר נקודות למחשבה בטרם אתם חותמים על חוזה המכר מול הקבלן:
הצורך במשא ומתן – בטרם רכישת הדירה, מתנהל משא ומתן בין הצדדים לגבי שווי הנכס וכאן דרוש מיומנות מצד עורך הדין אשר יכול, לא פעם, להוריד את דרישות הקבלן.
בנוסף לכך, יש צורך לשים דגש על פריסת תשלומים נוחה שתטיב עם הרוכש, פטור מהפרשי הצמדה (ככל שניתן), תוספות של נקודות חשמל, טלפון, טלויזיה, גז וכדומה, ללא תוספת תשלום מצד הרוכש, תוספת של נקודות מים ללא צורך בתשלום נוסף, שינוי בתכנון פנים הדירה ללא תוספת תשלום וכיוצ"ב.
בדיקות- יש לערוך סדרת בדיקות מקדימות אשר יאמתו את העיסקה והנאמר בה. למשל, זהות הבעלים וזכויות הקבלן, מהות העסקה שמכוחה הקבלן מוכר את הדירה, האם הקבלן רכב את המקרקעין, עברו על שמו בטאבו? היתרים? ליווי פיננסי לפרוייקט? אישורי המסים בידיו? יפוי כוח להעברה? ובדיקות נוספות.
אם מדובר בעסקת קומבינציה, חלק מהזכויות נשארות בידי בעלי הקרקע. במצב זה יש צורך בקבלת הפרוטוקולים המתייחסום לאופן חלוקת הדירות בין הבעלים לקבלן והכל בכדי לוודא שהקבלן רשאי למכור את הדירות האמורות.
חילוט כספים – דאגו למחוק את הסעיפים המאפשרים לקבלן לחלט סכומים שהופקדו בידיו בהצעה לרכישת הדירה במקרה ובסוף החוזה לא יגיע לכדי חתימה, מסיבה כזו או אחרת.
עם בחירת הדירה, חותם הרוכש על טופס בקשה או הצעה לרכישת דירה. במסגרת החתימה, מפקיד הרוכש פיקדון כספי עד לחתימת החוזה, כספים אשר יהפכו לחלק מהתשלום הראשון בעת חתימת החוזה (דמי רצינות). יש לשים לב כי בטופס יצוין כי במקרה של חילוקי דעות משפטיים, גילוי מידע חדש שלא התגלה לפני או מטעמים אחרים, לרוכש תהיה אפשרות חזרה מהבקשה באופן שיכלול השבת כספי הפיקדון.
מחירון שינויים– דרשו מחירון שינויים עוד בטרם חתימה על החוזה והכל כדי להעריך נכונה את עלות העיסקה הכוללת, בצירוף השינויים.
עלויות ומשכנתא– בטרם רכישת הדירה, יש לבצע חשיבה כלכלית לצורך בחינת יכולתנו. יש צורך לוודא את הנזילות שלנו, לוודא כי המשכנתא אכן תתקבל במלואה אחרת, לאחר חתימת החוזה, וככל שהמשכנתא שקיבלתם תהיה נמוכה ממה שתכננתם, אין הדבר פוטר אותכם מחובת התשלום לקבלן.
ליווי פיננסי לפרויקט – על ידי מי? בנק או מוסד פיננסי? והכל כדי להבטיח שכל תשלום ששולם יגיע לחשבון הגוף המלווה וכדי שניתן יהיה לקבל כנגדו ערבות על פי חוק המכר. מאחר והרוכש לא מקבל דירה פיזית אלא רק זכויות בדירה עתידית, יש לדאוג לביטחונות על הכספים והכל כדי שלא נגיע למצב שבו אין דירה ואין כסף.
תיקון 5 לחוק המכר (דירות), התשע"א – 2011– מאפשר לקבלן לאחר במסירת הנכס מבלי לשם פיצוי בגין איחור לתקופה של עד 60 יום (בעבר היה מדובר על 90 ימים).
במקרה זה, על הקבלן לשלם לרוכש דמי שכירות בגין איחור במסירה של הדירה, מעבר ל60 ימים, אשר ישולמו כל חודש בחודשו.